La nuova tipologia di rettifica degli atti notarili - la “certificazione” del notaio ex art. 59-bis della legge notarile

3/7/2011

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Comunione ereditaria e vendita del bene prima della divisione

16/11/2010

Spesso, quando si apre una successione ereditaria, capita che gli eredi si trovino a doversi spartire uno o piu' beni lasciati indivisi dal de cuius. Fintanto che la spartizione non abbia materialmente luogo, gli eredi si trovano in uno stato di comunione indotta dalla successione - cio' vuol dire che sono tutti contemporaneamente proprietari dei beni lasciati loro dal de cuius ma che nessuno lo e' in maniera assoluta e svincolata dagli altri - e si designano, tecnicamente, con il termine di 'coeredi'.

Oggetto del presente articolo e', in particolare, il caso in cui uno tra questi coeredi intenda disporre della propria parte d'eredita' mentre questa si trova ancora in comunione tra tutti.

Puo', uno degli eredi in comunione, disporre validamente di un bene se questo non gli e' stato ancora definitivamente assegnato quale parte, a lui spettante, dell'eredita'? E se dovesse disporne, gli altri coeredi hanno, in qualche maniera, l'opportunita' di agire per la reintegrazione del patrimonio ereditario che, essendo ancora indiviso, spetta a tutti loro come fosse un unico bene?

La risposta a queste domande si trova nell'art. 732 del codice civile, secondo il quale l'erede puo' validamente disporre della propria parte, ancorche' non definita, di eredita', purche', nel farlo, rispetti determinate formalita'; ed il rispetto di queste formalita' conduce, inevitabilmente, a garantire che gli altri coeredi possano impedire, se questo e' il loro interesse, che soggetti estranei all'originario nucleo dei chiamati all'eredita' possano fare ingresso nella comunione.

Si legge, nella norma, che 'il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione' (art. 732, comma 1, c.c.). In altre parole, solo di fronte al rifiuto oppostogli da tutti gli altri coeredi, quello tra loro che intenda disporre della propria quota d'eredita' e' libero di farne offerta, alle stesse condizioni, a soggetti estranei alla comunione ereditaria stessa.

Ancora, 'in mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finche' dura lo stato di comunione ereditaria' (art. 732, comma 1, c.c.). Si tratta, percio', di un diritto potestativo reale, opponibile erga omnes.

Occorre, a questo punto, puntualizzare determinati aspetti del dettato legislativo.

Innanzi tutto, la norma parla espressamente di 'alienazione della quota'. Come debba correttamente intendersi questo termine ci viene specificato dalla giurisprudenza la quale, ormai tradizionalmente, ne estende la portata fino a ricomprendervi tutte quelle ipotesi di negozi traslativi a titolo oneroso caratterizzati dalla fungibilita' della prestazione. Quest'ultimo aspetto - quello della fungibilita' della prestazione - rappresenta propriamente la peculiarita' della nozione, in quanto chi esercita la prelazione (il coerede che intende impedire l'entrata di terzi estranei nella comunione) va, nel contratto di alienazione stipulato tra coerede-alienante ed estraneo-acquirente, a sostituirsi a quest'ultimo soggetto. E', quindi, fondamentale che la sua prestazione - la prestazione dell'originario estraneo-acquirente - possa venire fornita, al coerede-alienante, dal prelazionario, come da qualsiasi altro acquirente, in maniera esattamente uguale a quella che gli sarebbe stata fornita dall'estraneo-acquirente.

Rientrano, quindi, pianamente in questa nozione la vendita della piena proprieta' della quota, la vendita nella nuda proprieta' sulla stessa (si tratta, in effetti, di un'alienazione che comportera' l'acquisto futuro ma certo della piena proprieta'), la vendita con riserva di proprieta', dopo che il compratore abbia acquistato la proprieta' col pagamento dell'ultima rata di prezzo. Maggiori incertezze creano le ipotesi di vendita con patto di riscatto (secondo parte della dottrina, il retratto successorio potrebbe operarsi unicamente in pendenza del termine per esercitare il riscatto producendosi, in detto arco di tempo, tutti gli effetti reali di una normale vendita) e di datio in solutum (nel caso in cui l'estraneo-acquirente sia specificamente interessato alla quota ereditaria, per il coerede-alienante potrebbero non verificarsi le stesse condizioni nel vendere a questi piuttosto che al coerede-prelazionario).

Non sussiste il diritto di prelazione dei coeredi, invece, nel caso in cui venga concluso un mero contratto preliminare di vendita (dove vi sono solo effetti obbligatori e dove la stessa volonta' di alienare e' soltanto in divenire), nel caso in cui, tra coerede ed estraneo, si faccia luogo ad una transazione o ad una donazione (in entrambi i casi mancherebbe la parita' di condizioni tra estraneo e prelazionario) e nel caso in cui il trasferimento della quota ereditaria assuma le forme di un conferimento in societa'.

Anche la qualita' di “estraneo”, cui fa riferimento la norma in commento, e' stata meglio specificata dalle applicazioni che la magistratura giusdicente ne ha fatto. Non puo' considerarsi “estraneo” non solo chi partecipi, in qualunque veste - quindi, anche quale legatario - all'eredita' di cui la quota faccia parte, ma nemmeno colui che sia legato da parentela con i coeredi del de cuius.

L'alienazione, stante la lettera dell'art. 732 c.c., deve avere ad oggetto l'intera quota ereditaria o parte di essa. Come si deve intendere questa seconda eventualita'? Deve considerarsi quota-parte solo la porzione ideale dell'intero complesso relitto dal de cuius o anche il singolo bene rientrante in un piu' consistente compendio ereditario? E' da notare che, sposare la prima delle suaccennate accezioni, vorrebbe dire che il coerede sarebbe sempre libero di alienare un singolo bene, facente parte del complesso ereditario, senza doverne mettere a parte gli altri coeredi e, nel caso in cui poi quello specifico bene non dovesse venirgli assegnato all'atto della divisione, gli effetti dell'alienazione, precedentemente posta in essere, verrebbero a cadere ex tunc.

La giurisprudenza ha recentemente preso posizione sul punto. Vista la ratio dell'istituto della prelazione, che e' quella di impedire che terzi estranei abbiano accesso alla comunione ereditaria, e' necessario, nel caso in cui venga alienato un singolo bene, indagare le concrete intenzioni con cui tale alienazione e' stata posta in essere dalle parti. Quando, con l'alienazione di beni specifici e determinati, i contraenti non abbiano inteso sostituire il terzo nella posizione del coerede o comunque immetterlo nel patrimonio ereditario comune, non sussisterebbe la condizione fondante l'azione di riscatto; l'alienazione sarebbe, quindi, perfettamente valida, pur rimanendo sottoposta alla condizione sospensiva dell'effettiva assegnazione del bene al coerede-alienante all'atto di divisione. Al contrario, quando la fattispecie concreta evidenziasse la volonta' di considerare il bene quale rappresentazione della quota, quindi quale porzione ideale della comunione ereditaria, scatterebbe, per i coeredi pretermessi, la possibilita' di riscattare il bene alienato.

Per concorde giurisprudenza, la notificazione, ai coeredi, della proposta di alienazione o dell'offerta ricevuta dal terzo puo' assumere qualsiasi forma (parte della dottrina, invece, reputa necessaria la forma scritta quando la quota da riscattare comprenda beni immobili). La notificazione deve, ovviamente, render conto in maniera chiara e compiuta delle condizioni e dell'eventuale prezzo a cui l'alienazione andrebbe conclusa, in modo da garantire ad entrambe le parti del rapporto, coerede-alienante e coerede-prelazionario, di tutelare i propri interessi. Cio' in quanto il coerede-alienante non comunque e' tenuto ad alienare al coerede-prelazionario se questi non gli assicura un ritorno economico almeno pari a quello che gli sarebbe venuto dal terzo acquirente; per contro, al coerede-prelazionario, che voglia impedire che la comunione venga aperta a soggetti estranei, non e' imposto di sopportare un onere superiore, anche di poco, a quello che un altro acquirente sarebbe disposto a tollerare. Va da se', pero', che nel caso in cui il bene o i beni di cui si tratta rivestano un particolare valore agli occhi di un terzo, per cui questi sarebbe disposto a sborsare, pur di averli, ben piu' del loro valore, il coerede, che ne voglia impedire l'acquisto, debba prendere, quale base per determinare il prezzo della propria prelazione, la somma che il terzo sarebbe disposto ad offrire, senza poter in alcun modo reclamare. Non v'e' alcuno spazio applicativo, nella disciplina del retratto successorio, per nozioni quali “giusto prezzo” o “prezzo di mercato”, ne' per l'applicazione di alcun genere di indice o di criterio indicativo.

Il diritto di prelazione, secondo il dettato normativo, e' esercitabile nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. Nel caso in cui, invece, il coerede-alienante abbia disposto del bene o della quota senza metterne a parte gli altri coeredi, questi hanno il diritto di riscattarli da chiunque ne abbia, a qualunque titolo, la disponibilita', finche' duri lo stato di comunione ereditaria. Si comprende facilmente il motivo per cui il legislatore abbia limitato la facolta' di riscatto nel tempo, pur lasciandola, invece, sostanzialmente indeterminata sul punto della soggettivita' passiva alla stessa.

La comunione - la condizione per cui piu' soggetti siano, contemporaneamente, proprietari di tutti i beni comuni e nessuno possa dirsi proprietario di un determinato bene fra i tanti - implica, logicamente, che nessuno dei comproprietari possa disporre di uno o di piu' beni comuni se non ledendo il diritto di proprieta' degli altri, tutti, allo stesso modo, proprietari dei medesimi. Perche' questo stato di necessaria immobilita' possa aver termine occorre procedere a spartire i diversi beni e ad assegnarli tra i comproprietari. Solo a seguito di questa operazione, ciascuno tra i soggetti precedentemente facenti parte della comunione puo' dirsi titolare a tutti gli effetti - fino a poterne disporre come meglio ritiene - di alcuni, ben determinati beni. Solitamente questa spartizione e questa assegnazione e' condotta in modo da ripartire uniformemente tra tutti non tanto i beni in se' quanto il valore che questi, complessivamente, contribuivano a formare (ma nulla vieta che i criteri distributivi siano i piu' vari, salva sempre la volonta' delle parti sul punto).

Il legislatore, col limitare la facolta' di riscatto alla persistenza della comunione ereditaria, ha inteso proteggere e mantenere lo stato di immobilita' necessaria che questa porta con se', assicurando ai coeredi che, fino ad una loro volontaria e cosciente presa di posizione in merito alla sorte dei beni comuni, questi sarebbero stati, in ogni caso, riconducibili al compendio ereditario da cui, di fatto, sarebbero stati anticipatamente estratti in maniera innaturale e patologica. E diritto dei coeredi e' recuperare detti beni ovunque si trovino, non solo dal loro primo prenditore ma da chiunque, a qualunque titolo, li detenga.

La volonta' di protezione del legislatore, come e' ovvio, non si spinge pero' fino al punto di imporre, a qualsivoglia tra gli eredi in comunione, di conservare la disponibilita' dei beni contro la propria volonta'. Il diritto di retratto e' diritto disponibile e il coerede, che ne sia titolare, puo' scegliere di non avvalersene, esprimendo tale scelta sia esplicitamente che in maniera tacita, semplicemente col non riscattare il bene o la quota. La stessa cosa puo' dirsi del diritto di prelazione, di cui il diritto di riscatto e' un modo di esercizio: purche' il coerede-alienante abbia effettivamente notificato, agli aventi diritto, la sua intenzione di disporre del bene o della quota ereditaria e le condizioni di tale disposizione, ciascuno tra i coeredi puo' validamente decidere di non avvalersi del proprio diritto ad essere preferiti al terzo acquirente. E' pero' necessaria la notifica da parte del coerede-alienante, non potendosi, altrimenti, ritenere una rinuncia tacita all'esercizio di un diritto che, di fatto, e' esistente ma di cui non vengano in essere le condizioni di esercizio.

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